初级会计实务第一章高频考点:投资性房地产

　　(一)投资性房地产概述

　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

　　1.投资性房地产的范围

　　(1)已出租的土地使用权：企业以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。

　　(2)持有并准备增值后转让的土地使用权：企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

　　(3)已出租的建筑物：企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

　　2.不属于投资性房地产的范围

　　(1)自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼和经营用土地等。

　　(2)作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

　　3.投资性房地产特殊情况的判断

　　(1)一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产。

　　(2)企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产;所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。

　　(3)企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。

　　【总结】下列不属于投资性房地产：

　　1.企业拥有并自行经营的旅店或饭店;

　　2.企业自用的办公楼;

　　3.房地产开发企业开发的商品房;

　　4.企业持有的准备建造办公楼等建筑物的土地使用权;

　　5.企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物;

　　6.房地产企业持有准备增值后出售的商品房。

　　(二)投资性房地产的账务处理

　　投资性房地产应当按照其取得时的成本进行初始计量。

　　1.科目设置

　　(1)成本模式

　　①投资性房地产;②投资性房地产累计折旧(摊销);③投资性房地产减值准备。

　　(2)公允价值模式

　　①投资性房地产—成本;投资性房地产—公允价值变动;②公允价值变动损益

　　2.投资性房地产的取得

　　(1)外购的投资性房地产

　　外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

　　基本账务处理：

　　借：投资性房地产

　　贷：银行存款等

　　(2)自行建造的投资性房地产

　　自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。

　　(3)内部转换形成的投资性房地产

　　A.企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产的根据后续计量模式的不同可以分为：

　　成本模式：

　　借：投资性房地产

　　存货跌价准备【转换当时已计提的减值准备】

　　贷：开发产品【账面余额】

　　投资性房地产后续计量：

　　1.成本模式——同固定资产(无形资产)

　　2.公允价值模式——同交易性金融资产

　　公允价值模式：

　　借：投资性房地产——成本【以转换当日的公允价值计量】

　　存货跌价准备【转换当时已提减值准备】

　　借差：公允价值变动损益

　　贷：开发产品【账面余额】

　　贷差：其他综合收益

　　B.企业将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，根据后续计量模式的不同可以分为：

　　成本模式：

　　①自用房地产转换为投资性房地产时：

　　借：投资性房地产【资产的账面原值】

　　累计折旧(摊销)

　　固定资产(无形资产)减值准备

　　贷：固定资产、无形资产

　　投资性房地产累计折旧(摊销)

　　投资性房地产减值准备

　　②投资性房地产转为自用房地产时：

　　借：固定资产、无形资产【原资产的账面原值】

　　投资性房地产累计折旧(摊销)

　　投资性房地产减值准备

　　贷：投资性房地产

　　累计折旧(摊销)

　　固定资产(无形资产)减值准备

　　公允价值模式下：

　　借：投资性房地产——成本【转换当日的公允价值】

　　累计折旧(摊销)

　　固定资产减值准备【转换当时已提减值准备】

　　借差：公允价值变动损益

　　贷：固定资产、无形资产【账面原值】

　　贷差：其他综合收益